六合开奖上市前夜新力地产今夜无眠_大联盟心水论坛
六合开奖上市前夜新力地产今夜无眠
更新时间:2019-11-08
 

  新力在今年5月底递交招股书,并于10月23日通过聆讯。六合开奖!10月30日,新力控股集团正式在港招股,拟在11月15日在港交所正式开始买卖。

  令人意外的是,在新力集团即将赴港IPO上市之际,新力的CFO王炎却意外辞职。

  这么一位相当于公司操盘手的“大将”的离去,是否意味着新力的IPO可能生变?亦或是新力有其难言之隐?

  回顾今年,前期港股市场持续低迷。直到进入10月后,港股市场回暖,为新力控股打开了有利的上市窗口。眼下,令人担忧的是,新力此次能否抓劳这一大好机会?

  近几年来,新力面临资金面高度紧张、土储结构严重失衡的问题,是显而易见的事实。那么问题来了,新力即降IPO上市的计划是否会因此受影响?而新力副总裁兼首席财务官王炎,在这一关头突然辞职一事是否也与此有关?

  碧桂园从1992年成立,到2007年在联交所主板上市,用了15年;恒大自1997年创立,到2019年发布的《财富》世界500强中位列138,即中国民营企业500强中排名第五,用了12年。

  此外,www.98949.com雅培奶粉最新事件2016近几年赴港IPO的中梁、正荣、大发等,从创立到上市,平均时间都超过了20年。成立至今才9岁的新力若成功上市,将是中国地产圈有史以来最年轻的一颗新星。

  港交所披露的招股书显示,新力控股近几年一直是江西市场最大的房企,且即将是今年第四家成功上市的内地房企。

  新力控股成功的关键是抓住了二线核心城市房价腾飞的契机,截至今年7月底,新力控股拥有110个项目,覆盖全国11个省份27座城市。

  新力总土地储备约为1480万平方米,而位于江西省的土地储备比例高达52.6%,其中又有42.8%位于南昌,并且在几大一线城市中,新力只在广州拥有土地19.5万平方米。

  此外,从新力过往销售历史来看,公司的收益占比过度依赖江西省。公开资料显示,2018年新力在江西地区的销售额达到了539亿元,占总销售额的59%。

  对此,港交所公布的新力招股书中也有显示:“公司的大部分收益均来自江西省,因而江西省经济状况的任何显著下滑均可能对我们的经营业绩、财务状况及业务前景造成重大不利影响。”

  为了壮大规模,新力自2016年起,尤其是其总部搬迁至上海后,新力陆续进军厦门、上海、中山、惠州等城市,大力开展收并购,以至于集团总体项目的70%-80%均为收并购项目,且总共花费36.167亿。而其中又有7起收并购项目是发生于2018年之后。

  通常来说,杠杆率是衡量公司负债风险的一个指标。由新力公开资料可得出,新力控股近三年的杠杆率(总资产/净资产)分别为7.15、10.62、15.34。

  新力如此高杠杆地壮大自身规模,不惜背负资金面愈加紧张的压力,无疑是有些激进了。

  虽说大多数成长型房企均存在负债较重的问题,但新力的负债却是增得多、减得少。

  公开资料显示,新力项目四个月启动开发,六个月达到预售标准。更有甚者,其南昌合园等项目当月开工、当月预售,新力的周转速度无疑是快得难以想象。

  对采用高周转的房企来说,一旦回款不及时,资金链断裂的风险一直存在;此外,高周转还有潜伏的“违规”风险。

  招股书显示,在记录期内,新力曾发生多起不合规事件,多与提前施工有关,此外2016-2018年因违反环境法规共被罚款3070万元。

  而从新力过往销售历史来看,公司的收益占比过度依赖江西省。公开资料显示,2018年新力在江西地区的销售额达到了539亿元,占总销售额的59%。

  通常来说,新力通过大力收并购来对自身规模进行扩大,以及伴随着高周转的开发模式,无非就是为了让销售额得以超速增长。

  然而,伴随着“”存在的,是高息融资导致的债务加重,随后出现的极为紧张的资金面,甚至最终致使利润低下。

  当然,新力控股在控制土地成本这一方面做得比较好。2016-2018年,新力控股的土地成本分别为1184元、1274元、1129元,算是相对较低,且已经稳定控制在销售成本的25%左右。

  由于土地成本较低,近年来新力的毛利率持续保持在较高水平。然而,从招股书中可以看到,新力净利率和毛利率之间的差距大得有些超乎寻常。

  通常来说,两位数的净利率是行业内平均水平。然而,数据显示,新力的净利率远低于行业平均水平。

  值得注意的是,新力的前五大供应商,2016-2018年分别占总销售成本高达56.3%、62.0%及52.7%,且前五大供应商中有两名与新力创始人张园林存在亲属关系。

  招股书显示,新力创始人张园林2002年至2006年间在江西省第五建设集团有限公司(以下简称五建)任职,最后职务为总经理。

  值得注意的是,江西五建是新力前五大供应商之一。天眼查数据显示,张园林亲哥哥张国印,是江西五建执行董事兼股东,持股比例约80.4%,因此,新力自然对其很是关照。

  此外,张园林的亲弟弟张国金,同样拥有一家公司——广西路港建设集团有限公司。如出一辙,这家公司同样是新力的五大供应商之一。

  在江西这块“地盘”上,新力作主体,胞兄胞弟为“左膀右臂”,抱团合力。张园林身后隐秘又庞大的资本版图,正在飞速扩张,但这种速度,是否所有链条都能吃得消?

  而且,在如今房地产市场下行的背景下,隐忧遍布的新力能否在资本市场成功着陆,并突破重围,卖得一个好价呢?


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